桐政办〔2020〕14号

城关镇人民政府，县直相关单位：

　　《桐柏县人民政府办公室关于印发桐柏县老旧小区改造工作实施方案》已经县政府研究同意，现予以印发，请认真贯彻执行。

　　2020年4月27日

　　桐柏县老旧小区改造工作实施方案

　　为贯彻落实国家和省市关于城镇老旧小区改造工作的决策部署，根据河南省住建厅等七部门《关于城镇老旧小区改造工作的指导意见》（豫建城建〔2019〕299号）和《南阳市人民政府关于推进城镇老旧小区改造提质的指导意见的通知》（宛政办〔2020〕4号）的要求，为改善老旧小区居民的居住环境，优化城市供给结构，推进文明城市创建，促进社会和谐发展，全面提升城市品质，加快推进城镇老旧小区改造工作。结合我县实际，制定本方案。

　　一、指导思想

　　以习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神为指导，以不断满足人民日益增长的美好生活需要为导向，以改善民生为核心，以优化城市人居环境、提高居住品质为目标，统筹推进老旧小区改造工作，探索建立老旧小区物业管理长效机制，努力打造功能完善、环境整洁、管理有序的居住小区，实现城市均衡发展，人民群众的幸福感、获得感、安全感不断增强。

　　二、工作原则

　　（一）政府主导，业主参与。按照“业主主体、社区主导、政府引领、各方支持”的原则，政府制定政策、标准和计划，社区主导实施，积极宣传发动，激发业主参与改造的热情和主动性，充分调动各方力量共同参与老旧小区改造全过程，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。

　　（二）部门协作，统筹推进。各相关部门积极指导、协调、配合、督导，形成合力，共同推进老旧小区改造工作。强化城关镇属地管理职能，结合现有建筑节能改造、背街小巷整治、水电气暖改造、小区加装电梯、“双创双建”等工作同步开展。推行“一区一策”“一楼一策”的模式，完善老旧小区基础设施和配套服务设施，不断提升小区居住环境。统筹、整合和使用中央、省、市相关财政资金、单位投资、居民出资和社会资金等，最大限度地运用各类政策、社会资源，避免重复施工和资源浪费。

　　（三）量力而行，分期实施。积极争取上级老旧小区改造专项资金，结合县财政承受能力，科学编制改造计划，分年度实施，先易后难，以点带面，逐步推开。结合我县老旧小区的特点和设施现状，在充分听取小区居民诉求的基础上，按照“优化布局、完善功能、提升形象、便民利民”的整体思路，细化改造内容，建立工作台账，确保改造工作顺利开展。加快老旧小区改造项目申报、方案编制、立项招标等工作，确保完成已上报的年度改造任务。

　　（四）改管结合，长效提质。坚持改造与管理并重，发挥社区管理职能，推动物业管理与社区治理深度融合。老旧小区改造完成后，组织业主、业主委员会确定物业管理单位，做到前期改造和后期管理无缝衔接，建立老旧小区物业管理长效机制，确保老旧小区物业管理覆盖率逐年提高，巩固老旧小区改造成果。

　　三、工作目标

　　根据省定三年计划完成2000年以前建成的城镇老旧小区改造工作要求，我县需改造2000年以前的老旧小区共计40个，涉及户数2604户，111栋楼；其中2019年计划实施小区1个，涉及户数144户，6栋楼；2020年计划实施小区39个，涉及户数2460户，105栋楼；通过老旧小区改造整治提升，基本实现“环境整洁、配套完善、管理到位、群众满意”的总体目标。

　　四、实施范围

　　按照规定老旧小区改造是指城镇辖区建成于2000年以前，基础设施和公共服务设施严重老旧、缺失，但房屋结构安全较好，不宜整体拆除重建，居民改造意愿强烈的住宅小区。对建成于2000年至2005年年底，配套设施缺项、功能不完善、公共服务及社会服务不齐全的小区，纳入老旧小区改造方案和年度计划。不包括已纳入实施改造的棚户区、以居民自建住房为主的区域和城中村以及纳入“三供一业”改造的小区。

　　五、改造内容

　　（一）改建配套设施：维修改造小区内的供排水、供电、供气、供暖、通信网络、消防设施及其他各种管线、管道;实施建筑节能改造、小区道路修建;鼓励有条件的小区设置停车泊位或车库。

　　（二）提升人居环境：清理整治侵占绿地、道路的违法设施，修缮房屋外墙、公共楼道墙面、小区围墙，整修照明设施，完善小区道路、楼门牌标识，增加绿地面积，开展环境卫生整治，积极推行生活垃圾分类。

　　（三）改善居民服务：合理配置社区党群服务中心，建设或改造相关设施，完善养老、充电、医疗文化、健身、快递等服务。创新服务机制，引入服务机构，加大服务供给，加强服务管理，提升服务水平。

　　（四）改进社区管理：强化居民管理维护小区主体责任，鼓励采用市场化物业服务、社区保障性物业管理、业主自治管理等模式，积极推进物业管理全覆盖;推行社区网格化管理，完善小区安防设施，开展联户联防和日常巡查，全面提升治安水平。

　　六、实施步骤

　　（一）开展调查摸底。按照属地管理原则，城关镇对辖区内所有城镇老旧小区(原公建)基本情况进行全面调查摸底，进一步澄清底子，确保数据真实、完整、可靠。调查摸底结果实行数据化、台账化管理，建立城镇老旧小区改提质项目库。

　　（二）制定改造计划。按照“民生为先、补短为主”和“实施一批、谋化一批、储备一批”的原则，结合实际、突出重点、量力而行；区分轻重缓急、先易后难，科学制定老旧小区改造工作计划及实施方案。

　　（三）组织实施。老旧小区改造工作由城关镇负责组织实施。要尊重居民意愿，坚持“先民生、后提升”的理念，广泛征求居民意见，做到“一区一策”“一楼一策”，阳光操作，向居民公开项目内容、资金安排、规划设计、施工组织、服务内容、收费标准等；简化工程审批手续，加强工程质量和施工安会监督；工程项目完工后由镇政府组织业主委员会(或业主代表)和施工、监理、设计、勘察等单位共同验收;要注重集散为整，对片区内距离近且分属不同管理主体的城镇老旧小区，鼓励打破小区分割，实施统一规划、设计、改造、管理。

　　（四）推进既有住宅加装电梯。根据《关于城市既有住宅加装电梯的指导意见》（豫建〔2018〕126号），充分征求现住户意愿，对有条件加装电梯的既有住宅，鼓励纳入老旧小区改造同步推进。

　　（五）加强养老托幼设施建设改造。结合老旧小区实际，加强对社区日间照料中心、社区养老服务、生活服务等设施进行改造建设，对楼道出入口和有台阶的部位建设无障碍通道，对小区周边进行适老化改造，满足老年人出入便利。

　　（六）强化后续管理。老旧小区改造提质完成后，由街道(乡镇)、社区(村)督促小区业主委员会规范引入物业管理服务或实现小区自治管理，及时建立健全小区长效管理机制，落实管理和服务，做到“改造一个、管好一个”。

　　七、资金来源

　　（一）财政资金。按照我县老旧小区改造的年度实施方案和项目清单，由县住建局会同县发改委、财政局、民政局、城关镇等部门集中评审并报县政府同意后分口向上级部门申请补助资金。县财政部门要统筹使用中央财政预算内投资和城镇老旧小区改造专项补助资金，把城镇老旧小区改造提质资金纳入政府年度预算;调整优化支出结构，整合涉及的各项资金，支持城镇老旧小区改造提质工作；按照省市绩效管理有关规定，落实地方财政补助资金，加大对老旧小区改造资金投入，遏制通过城镇老旧小区改造提质增加政府隐性债务。

　　（二）单位投资。鼓励老旧小区原产权单位、管线单位等主动参与城镇老旧小区改造提质工作。供水、供电、燃气等单位落实“量表出户”“抄表到户”的要求；移动、联通、电信、有线电视等管线单位落实缆线的迁改或规整等工作。

　　（三）业主出资。按照“谁受益、谁出资”和“公益设施共同出资、个性项目户主负责”的原则，结合小区改造情况，明确居民出资标准，出资形式。按照《住宅专项维修资金管理办法》(建设部财政部令第165号)，探索居民出资部分通过住宅专项维修基金、公共收益等渠道筹集。鼓励居民个人以捐资、捐物、投劳等形式参与城镇老旧小区改造提质。

　　（四）社会资金。鼓励物业服务企业参与城镇老旧小区改造提质，并通过获得特许经营权、公共位置广告收益和有偿提供便民服务等途径收回投资成本。鼓励金融机构参与城镇老旧小区改造提质。

　　八、工作要求

　　（一）加强组织领导

　　县政府成立老旧小区改造工作领导小组，成立由县政府县长任组长，县委常委、县政府副县长、党组副书记任第一副组长，县政府主管副县长任副组长，住建局、发改委、财政局、审计局、民政局、城关镇、房管中心等单位主要负责人为成员，领导小组下设办公室，办公室设在县住建局，住建局局长任办公室主任，具体负责信息报表上报，协调指导督查老旧小区改造工作。城关镇负责制定老旧小区年度改造计划，申报项目改造资金，编制施工方案，组织实施改造工作和竣工验收工作；县住建局牵头负责统筹、协调，施工阶段质量安全监督等工作；县发改委负责老旧小区改造项目审批，专项资金申报，对改造范围和工程进度实施监督等工作；县财政局负责加强财政资金管理，执行国库集中支付制度，规范资金拨付手续，保证财政资金安全、规范、有效使用，确保资金足额拨付到位；县民政局负责老旧小区养老设施项目的规划、建设、管理及资金使用管理和绩效评价工作；县审计局负责老旧小区改造项目的审计监督工作；县房管中心负责对老旧小区物业公司的考核管理和指导协调工作。其他相关部门做好各自工作。

　　（二）健全工作机制

　　一是建立联席会议制度，协调解决改造工作中的问题。二是要建立老旧小区改造台账，实行改造项目登记和销号制度。三是建立联审联批制度，为满足小区居民实际需求为原则，简化优化审批资料和流程，提高工作效率，加大老旧小区改造工作推进力度。四是建立工作信息上报制度，确保工作信息及时准确报送。

　　（三）保证工程质量

　　城关镇要按照建设基本程序推进项目建设，严格工程招标程序，选择资质等级高、管理能力强、信誉信用好的施工及监理公司实施改造。做好各项施工工程的统筹，落实专人负责，加强现场管理，强化质量意识和安全意识，确保工程质量。住建局要加强对施工阶段的质量监督。坚持民主改造，多与居民沟通，注重听取居民反映，积极吸纳群众合理化建议，扩大改造工作的认同感，快速有效化解纠纷，防止矛盾激化。

　　（四）严格督导考核

　　按照市里统一部署，做好迎接上级督查工作。县老旧小区改造工作领导小组将制定具体督导考核办法，加强人员、经费保障，对老旧小区改造工作的计划制定、任务落实、工作进度进行定期督导考核，确保老旧小区改造工作顺利推进。对上级检查工作中表现优异、通报批评的单位和个人全县将进行通报。

　　（五）注重长效管理

　　根据老旧小区实际落实整管结合的要求，城关镇要理顺小区管理体制，细化长效管理的具体措施，不断提高专业化物业服务企业覆盖率，提升人民群众满意度。同时，进一步完善社区物业管理功能，持续推进物业管理纳入社区建设，强化街道、社区主体责任，强化机制制度建设，创新工作模式和方法，及时有效解决小区物业管理中的矛盾和问题，努力提高社区物业管理工作水平。