一、文件出台背景和依据
为贯彻落实国家和省市关于城镇老旧小区改造工作的决策部署，根据河南省住建厅等七部门《关于城镇老旧小区改造工作的指导意见》（豫建城建〔2019〕299号）和《南阳市人民政府关于推进城镇老旧小区改造提质的指导意见的通知》（宛政办〔2020〕4号）的要求，为改善老旧小区居民的居住环境，优化城市供给结构，推进文明城市创建，促进社会和谐发展，全面提升城市品质，加快推进城镇老旧小区改造工作。结合我县实际，制定本方案。
二、文件要求的工作原则、目标、实施范围
原则：一是政府主导，业主参与。按照“业主主体、社区主导、政府引领、各方支持”的原则，政府制定政策、标准和计划，社区主导实施，积极宣传发动，激发业主参与改造的热情和主动性，充分调动各方力量共同参与老旧小区改造全过程，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享；二是部门协作，统筹推进。各相关部门积极指导、协调、配合、督导，形成合力，共同推进老旧小区改造工作；三是量力而行，分期实施。积极争取上级老旧小区改造专项资金，结合县财政承受能力，科学编制改造计划，分年度实施，先易后难，以点带面，逐步推开；四是改管结合，长效提质。坚持改造与管理并重，发挥社区管理职能，推动物业管理与社区治理深度融合。
目标：根据省定三年计划完成2000年以前建成的城镇老旧小区改造工作要求，我县需改造2000年以前的老旧小区共计40个，涉及户数2604户，111栋楼；其中2019年计划实施小区1个，涉及户数144户，6栋楼；2020年计划实施小区39个，涉及户数2460户，105栋楼；通过老旧小区改造整治提升，基本实现“环境整洁、配套完善、管理到位、群众满意”的总体目标。
实施范围：按照规定老旧小区改造是指城镇辖区建成于2000年以前，基础设施和公共服务设施严重老旧、缺失，但房屋结构安全较好，不宜整体拆除重建，居民改造意愿强烈的住宅小区。对建成于2000年至2005年年底，配套设施缺项、功能不完善、公共服务及社会服务不齐全的小区，纳入老旧小区改造方案和年度计划。不包括已纳入实施改造的棚户区、以居民自建住房为主的区域和城中村以及纳入“三供一业”改造的小区。
三、文件明确的改造内容
1、改造配套设施：维修改造小区内的供排水、供电、供气、供暖、通信网络、消防设施及其他各种管线、管道;实施建筑节能改造、小区道路修建;鼓励有条件的小区设置停车泊位或车库。
2、提升人居环境：清理整治侵占绿地、道路的违法设施，修缮房屋外墙、公共楼道墙面、小区围墙，整修照明设施，完善小区道路、楼门牌标识，增加绿地面积，开展环境卫生整治，积极推行生活垃圾分类。
3、改善居民服务：合理配置社区党群服务中心，建设或改造相关设施，完善养老、充电、医疗文化、健身、快递等服务。创新服务机制，引入服务机构，加大服务供给，加强服务管理，提升服务水平。
4、改进社区管理：强化居民管理维护小区主体责任，鼓励采用市场化物业服务、社区保障性物业管理、业主自治管理等模式，积极推进物业管理全覆盖;推行社区网格化管理，完善小区安防设施，开展联户联防和日常巡查，全面提升治安水平。
四、文件明确的工作要求
1、加强组织领导：县政府成立老旧小区改造工作领导小组，成立由县政府县长任组长，县委常委、县政府副县长、党组副书记任第一副组长，县政府主管副县长任副组长，住建局、发改委、财政局、审计局、民政局、城关镇、房管中心等单位主要负责人为成员，领导小组下设办公室，办公室设在县住建局，住建局局长任办公室主任，具体负责信息报表上报，协调指导督查老旧小区改造工作。
2、健全工作机制：一是建立联席会议制度，协调解决改造工作中的问题。二是要建立老旧小区改造台账，实行改造项目登记和销号制度。三是建立联审联批制度，为满足小区居民实际需求为原则，简化优化审批资料和流程，提高工作效率，加大老旧小区改造工作推进力度。四是建立工作信息上报制度，确保工作信息及时准确报送。
3、保证工程质量：城关镇要按照建设基本程序推进项目建设，严格工程招标程序，选择资质等级高、管理能力强、信誉信用好的施工及监理公司实施改造。做好各项施工工程的统筹，落实专人负责，加强现场管理，强化质量意识和安全意识，确保工程质量。住建局要加强对施工阶段的质量监督。坚持民主改造，多与居民沟通，注重听取居民反映，积极吸纳群众合理化建议，扩大改造工作的认同感，快速有效化解纠纷，防止矛盾激化。
4、严格督导考核：按照市里统一部署，做好迎接上级督查工作。县老旧小区改造工作领导小组将制定具体督导考核办法，加强人员、经费保障，对老旧小区改造工作的计划制定、任务落实、工作进度进行定期督导考核，确保老旧小区改造工作顺利推进。对上级检查工作中表现优异、通报批评的单位和个人全县将进行通报。
5、注重长效管理：根据老旧小区实际落实整管结合的要求，城关镇要理顺小区管理体制，细化长效管理的具体措施，不断提高专业化物业服务企业覆盖率，提升人民群众满意度。同时，进一步完善社区物业管理功能，持续推进物业管理纳入社区建设，强化街道、社区主体责任，强化机制制度建设，创新工作模式和方法，及时有效解决小区物业管理中的矛盾和问题，努力提高社区物业管理工作水平。
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