一、政策出台背景
2017年起，国务院取消了物业服务企业二级及以下资质认定，随后也取消了物业一级资质核定，进入物业行业市场不再需要资质审核认定。而随着桐柏县物业服务市场的快速发展，出现了一些新问题和新情况，迫切需要解决。2021年《中华人民共和国民法典》出台并颁布实施，同年修正后的《河南省物业管理条例》印发实施。在此阶段，制定符合桐柏县实际情况的《桐柏县物业管理暂行办法》，对于进一步规范我县物业行业市场发展十分必要。
二、政策依据
1. 十三届全国人大三次会议表决通过的《中华人民共和国民法典》；
2. 住房和城乡建设部等10部委《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规【2020】10号）；
3. 2021年7月30日河南省第十三届人民代表大会常务委员会第二十六次会议《关于修改〈河南省物业管理条例〉〈河南省大气污染防治条例〉的决定》修正的《河南省物业管理条例》；
4. 《河南省业主大会和业主委员会指导规则》。
5. 《南阳市物业管理暂行办法》
三、《办法》主要内容
《办法》共8章49条
1. 总则：说明了《办法》的起草依据，明确了适用范围和相关部门工作职责。强调物业管理应贯彻相关发展理念，坚持相关原则。市住房城乡建设部门负责物业管理活动的监督管理工作，县（市、区）物业管理主管部门按规定负责本辖区内的监督管理和对业主大会、业主委员会运行的业务指导。其他相关部门按各自职责负责物业服务活动的相关监督管理工作。县（市、区）政府（管委会）应加强组织领导，推动老旧小区建立长效机制等。街道办事处、乡镇政府及社区居（村）民委员会也需承担相应职责。
2. 前期物业服务：主要对前期物业区域划分、物业用房面积配置、招投标、合同签订、承接查验等进行了明确。新建房屋物业管理区域的划分要综合考虑多方面因素确定，物业管理用房由建设单位无偿配置。建设单位在规定时限前，应通过招投标选聘物业服务企业并签订前期物业服务合同，合同内容要公示。商品房买卖合同应包含前期物业服务合同约定等内容。物业交付使用前，要进行共用部位、设施设备的查验并公开结果，相关资料由物业服务企业建档保存并供业主查阅。
3. 业主和业主组织：重点明确了业主身份确认、筹备组、业主委员会、物业管理委员会的成立条件、工作职责、资格竞选、禁止行为、换届选举等方面。鼓励中共党员参与小区治理。房屋所有权人为业主，符合特定条件但未取得不动产登记的也可享有业主权利、承担业主义务。业主在物业管理活动中享有多项权利并需履行相应义务。一个物业管理区域成立一个业主大会，符合相关条件之一的应召开首次业主大会会议。
4. 物业服务：明确了物业服务的管理方式，包括业主自管和委托物业服务企业管理。委托企业管理的，对企业的工作义务、收费依据、服务标准、退出交接程序进行了规范。
5. 物业的使用、维护和专项维修资金：明确任何单位和个人不得占用业主公共区域，如需占用应征得相关同意；规范了专业经营单位的收费、委托方式；明确了物业管理区域的禁止行为和物业企业、业主共同维护小区公共区域的权益和义务；对专项维修资金的使用、管理、续存等进一步规范。针对物业管理区域应急维修使用专项资金的部分紧急情况，简化流程以确保安全生产。
6. 法律责任：本《办法》是政府规范性文件，违反《办法》既有规定的遵照已有法律、法规执行。
7. 附则：说明了《办法》的执行时间。
四、需要说明的问题
1. 坚持党建引领提升物业服务：明确党在提升物业服务与管理中的引领作用，充分发挥基层党组织的作用，鼓励和支持中共党员积极参与小区治理。
2. 促进物业管理与社区治理深度融合：领会中央和河南省相关文件精神，将物业管理纳入当地社会治理体系，推动物业管理和基层社会治理的深度融合。
3. 推动业主自治组织快速建立：规范了成立业主大会的申请流程、召开时间与次数，明确了选举业主委员会委员的表决方式，以及在业主大会难以成立时组建物业管理委员会来组织业主共同决定相关事项。
4. 简化物业维修资金使用流程：明确物业服务区域内部分紧急情况下的应急维修费，不需业主表决，可由相关组织或政府直接申请使用，维修结束后进行应急费用公示，以简化流程、提高效率并及时解决安全隐患。
解读单位：桐柏县住房和城乡建设局
咨询电话：0377-68113795
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